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Der Markt drängt auf Plattformen und Ökosysteme

Im Hypothekarmarkt herrscht eine riesige Dynamik, bedingt durch die hohe Nachfrage und die wachsende Bedeutung von Plattformen und Ökosystemen.

Emil Meier Emil Meier, 19. Januar 2022

Hohe Dynamik im Markt

Keine Frage, der Hypo-Markt Schweiz hat sich in den vergangenen Jahren mit einer unglaublichen und in dieser Art kaum erwarteten Dynamik entwickelt. Verschiedenste Einflussfaktoren haben dazu beigetragen: Die generelle Geldschwemme der National- und Zentralbanken – auch der SNB –, die als Folge der Aufhebung der Untergrenze €/CHF von 1.20 im Jahre 2015 eingeführten Negativzinsen (eines der Kampfmittel der SNB gegen die Aufwertung des Schweizer Frankens), aber auch die Homeoffice-Tätigkeiten, die vielfach das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche weck(t)en. Hinzukommt, dass im Bereich «Selbstbewohntes Wohneigentum» seit längerem eine deutliche Diskrepanz herrscht zwischen Angebot und Nachfrage.

Letzteres dürfte zwangsläufig Auswirkungen auf das Kaufverhalten haben. D. h. wenn ich das Glück habe, eine passende Immobilie gefunden zu haben, dann muss es schnell zum Abschluss kommen. Andernfalls ist das Traumobjekt bereits wieder weg. Während es früher normal war, beim Objektkauf auf die eigene Bank zuzugehen, haben sich die Finanzierungsangebote deutlich gewandelt. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere Kreditgeber/Investoren haben das lukrative Segment der Objektfinanzierungen entdeckt, zumal Hypothekenportfolios sowohl bezüglich Gegenparteien als auch Geografie eine ideale Risikodiversifikation bieten.


Die Vorteile der Plattformen

Vor einigen Jahren sind erste Vermittlerplattformen aufgetaucht, die für Finanzierungsnachfragende eine wichtige Funktion einnehmen, weil diese in der Regel mit mehreren bis vielen Kreditgebern zusammenarbeiten. Dadurch entfällt für Nachfragende das mühsame «Hausieren» nach der idealsten Offerte. Nicht zuletzt dank diesen Plattformen sind die Hypothekarzinsen sehr transparent geworden.

Das ist für Kreditsuchende sehr hilfreich, effizient und kostensparend. Für Plattformen ist damit der grosse Vorteil verbunden, dass sie aufgrund der bei ihnen hinterlegten Daten von Kaufinteressierten bereits im Frühstadium wissen, wo sich Geschäfte anbahnen könnten. Damit sind sie den traditionellen Finanzierungsanbietenden um Nasenlängen voraus.

Für viele Objekterwerber ist der Kauf der eigenen vier Wände eine einmalige Transaktion im Leben. Entsprechend unbekannt sind viele Details in der ganzen Abwicklungskette. Plattformen haben das rasch erkannt. Bedürfnisorientiert haben sie ihre Dienstleistung(en) zu ganzen Ökosystemen ausgebaut.

Von der Plattform zum Ökosystem

In einem Ökosystem geht es darum, Kundenbedürfnisse zu bündeln und den Nachfragenden möglichst alles mit einem Einloggen zu ermöglichen. Im Rahmen eines Haus- oder Wohnungskaufs könnten dies z.B. Angebote sein rund um den Umzug, die neuen Versicherungen, den Anmeldeprozess bei der Gemeinde, die Möblierung, den Schutz vor Einbrechern, den Kinderspielplatz, den Garten usw. sein.

Ziel ist, eine Win-Win-Win-Situation zu schaffen. Die Initianten eines solchen Systems, aber auch die Nachfragenden und die Anbietenden von Dienstleistungen sollen alle profitieren. Es funktioniert nicht als «the winner takes it all», sondern als Geben und Nehmen. Die klare Absicht ist es, Kundenbedürfnisse durch verschiedene Anbietende entlang des ganzen Prozesses optimal und effizient zu befriedigen. Es geht somit um die gesamte Befriedigung eines oder mehrerer Kundenbedürfnisse (end-to-end) – also um das gesamte Ökosystem.

Was ist künftig zu erwarten?

Meines Erachtens steht ausser Zweifel, dass solche Systeme im ganzen Spektrum Wohnen/Eigentum noch grosses Potenzial haben. Dies wurde auch eindrücklich in der Studie des IFZ Hochschule Luzern vom 10.08.2021 dargestellt. Der Margendruck für Finanzierungsanbietende wird weiter zunehmen. Höchste Zeit also, dass Kreditanbietende im traditionellen Rahmen über die Bücher gehen und ihre Prozesse hinterfragen.

Die Öffnung in Richtung Ökosysteme ist ein Gebot der Stunde. Der Erfolg im Hypothekargeschäft ist zunehmend auf der Aufwandseite zu suchen, in dem die Gestehungskosten dank effizienten, schlanken und bedürfnisorientierten Prozessen und Tools möglichst tief gehalten werden. Es geht darum, sich auf seine Kernkompetenzen zu fokussieren.

Welches sind die neuen Geschäftsmodelle?

Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass heute ein genügend grosses Angebot an Anbietenden vorhanden ist, so dass von einem Oligopol und nicht von einem Monopol gesprochen werden kann. Die Plattformen operieren mit zwei Geschäftsmodellen:

  1. Die Nachfragende bezahlt für die bezogenen Dienstleistungen ein Entgelt. Dieses Modell konkurrenziert mit kostenlosen Angeboten.

  2. Der Nachfragende bekommt eine Dienstleistung, die ihn nichts kostet. In diesem Fall bezahlen die Finanzierungsanbietenden eine Provision an die Plattform für das vermittelte Kreditvolumen. Hierzu stellt sich die berechtigte Frage, ob der Nachfragende immer die günstigste Variante erhält oder ob jener Finanzierungsvermittler im Vorteil ist, der am meisten zu zahlen bereit ist. Manchmal ist die allergünstigste Variante nicht auch die allerbeste.

Die Zukunft wird zeigen, welches Modell sich durchsetzen wird und welche Angebote Käufer und Käuferinnen von Wohneigentum im Rahmen von Ökosystemen wahrnehmen und nachfragen werden. Als Kreditfabrik unterstützen wir den Trend, immer mehr durchgängige, systemische Prozesse im Hypothekar- und Kreditbereich zu schaffen.

Emil Meier
Emil Meier
CEO